近日，国务院新闻办公室公布了第四次经济普查数据。
经济普查作为掌握国情国力的一种基础手段，每5年进行一次。内容涉及行业发展、资产负债和营收变化、从业人员规模变化等多个维度，对行业趋势研判有重要指导意义。
其中提到房地产的部分，干货不少。数据显示，截至2018年末，全国房地产业企业法人单位全年实现营业收入143696.0亿元，负债合计889489.2亿元。
光看数值大家可能没多大概念，若对比第一次普查数据，能十分直接地看到其中变化。2004年，我国房地产业企业法人单位主营业务收入为14740.6亿元，房地产业企业法人单位负债合计为50653.0亿元。
14年间，我国房地产规模营收涨了9.7倍、负债涨了17.5倍！
房地产行业负债率高，不是稀奇事，这也是行业发展特点所决定的：房地产开发建设周期长，从拿地到建设几乎都需要借用金融机构的资金来完成，种种因素决定了房企属于天然的资金密集型企业。
另外，过去20年，随着我国经济迅速发展，大量住房需求被释放，房地产行业也随之进入了疯狂建设阶段，这才会有了前面提到的营收涨9.7倍，负债涨17.5倍的结果。
负债率比其他行业高不是问题，问题的关键在于，房地产行业负债率多少才健康？
在村长看来，目前房地产行业负债率整体还是偏高的，未来几年降负债仍会是房企的重中之重。随着降负债行动的开展，将有三大趋势开始呈现：
01 未来房企平均负债率或降到60%-70%
鱼和熊掌难兼得，风险和收益也有同样规律。
对房企来说，负债率是一种神奇的存在。资产负债率低了，发挥不出财务杠杆作用、大大提高筹资成本，不利于企业扩张。负债率高了，财务风险又来了，造成企业偿债能力弱，甚至有可能成为企业资不抵债的罪魁祸首。
截止2018年末，我国的房地产行业的资产负债率为80%，位列所有非银金融行业榜首。
目前国内银行业是92%，非银金融也才84%，地产行业的负债率都快追上国内的非银金融了，80%的平均资产负债率是极高了。（数据来源于:Wind）
如果再对比国外房地产行业的负债率情况，差距就更为明显了。2018年，日本上市房企整体资产负债率为68%、美国57%、英国38%，上述所列的几个发达国家，负债率均远远低于我国房企平均负债水平。
综合来看，我国房企负债率，起码还有10%-20%的下行空间。
02 房企业务模式多元化不可避免
过去的房企，业务结构中是开发业务独大。
但事实证明，这种模式将以再难以长期维持。人民法院公告网显示，截止11月15日，全国已有453家房地产开发商宣布破产倒闭，倒闭数量超过去年全年的数量。
这表明小地产商空间已经不足，光靠卖房子很多小地产商已经活不下去；中型房企虽说一直在强调高周转、冲规模，但若没有增量购房需求，难免步入长尾深渊。
随着时间推移，房企要想不被市场蚕食，只能开始转型，或者开始将房子的重心向投资商、运营商、服务商加大，而不再是开发商独大。总的来看，房企业务模式的多元化，是可以预见的。
相关成功案例，并不少见：
比如中国香港房企龙头多采用物业开发与自持出租混业经营，租赁业务的高利润率能带来充沛现金流，提高的是资金内生力。再如日本龙头房企之一的住友不动产，2018年住宅建造业务占其营收比重仅为22%，轻资产业务能大大地减少资金占有、提高资金周转。
虽说目前国内房企，业务大头仍是开发商业务，但现在已经越来越多房企开始向“经营性地产”发力，这本身就是一种信号。
未来楼市将进入存量时代，房企转型已经迫在眉睫。
看懂这一切，你就会明白，为啥恒大要不惜一切代价搞新能源汽车；碧桂园开始涉猎农业、机器人；万科一直强调自己是“城乡配套服务商”….
对于房企而言，不仅要看清相关业务的发展前景，更重要的是明确未来的盈利模式，只有这样，方可在存量时代下找到可持续性发展的生存之道。
03 房企直接融资比例或大幅提高
资金是房企命脉，以前房企的资金来源主要包括银行借款、自有资金、销售回款、定金及预付款等，其中新增资金最主要依赖预付款和银行借款。
但随着房企开发业务的不断降低，房企收到的预付款以及能抵押给银行的资产，是锐减的，所以要想获得更多资金，必然转向直接融资。
事实上，早在去年年底国家就有相关动作了，去年年底发改委就出台相关文件（《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》），表达了对优质企业直接融资的支持态度。
这其中对于房地产行业参与直接融资有明确规定：
1、资产总额大于1500亿，年收入大于300亿，负债率不超过85%。
发改委文件截图
2、提到了优质企业的七个特征。
发改委文件中提到的优质企业的7个特征
村长经查询后发现，截至2018年底，房地产上市公司中满足总资产1500亿元和营收300亿元这个基本门槛的一共有34家。分别是：
中国恒大、碧桂园、万科A、保利地产、绿地控股、中国海外发展、融创中国、华润置地、龙湖集团、葛洲坝、世贸房地产、招商蛇口、华夏幸福、富力地产、绿城中国、雅居乐集团、荣盛发展、阳光城、新城控股、华侨城A、龙光地产、旭辉控股集团、远洋集团、金科股份、中国金茂、佳兆业集团、中南建设、首开股份、融信中国、时代中国控股、中国奥园、美的置业、蓝光发展、泰禾集团。
上述提到的这些房企，很大程度讲，在未来是具备优先发展条件的，只要自己不作死（比如财务造假、违法违规等），房地下半场的红利，照样通吃。
– 结束语 –
分析到这，房地产行业未来发展脉络已基本清晰。
原本以“增量开发”为代表的地产行业上半场，将逐步过渡到以“存量运管”的下半场。地产公司未来重点考虑的事、是以房子为基础，想办法去打通房产全生命周期的服务闭环。
企业的生存法则，不止一次告诉我们：我消灭你，与你无关。
市场需求就那么多，消费者口袋里面的钱就那么多。你不自我革新，不自我变革，就只能等着别人来革你的命！
