来源：米宅（大白）
是的，这次这个一线城市是广州。昨天，正在广州调研的我们，突然被广州限购放松刷屏了朋友圈。顿觉虎躯一震，有大事要发生？
有消息称，昨天下午广州调整了非本市户籍人士购房资格认定标准。虽然目前还没有官方正式文件，但房管局工作人员据说已确认。
调整前：
广州外地户籍人士购房的要求是：在广州市连续缴纳5年内（60个月）社保或个人所得税。（中间不能断缴，不能补交）
调整后：
在广州市连续缴纳5年内（60个月）社保或个人所得税，可以叠加一起使用。（例如：购房之日起5年内社保其中一个月显示补收的，则可以提供这个补收月份的正常缴纳个人所得税税单的资料，加起来能体现出连续5年的社保或者税单购房资格，则可购房）
坦白说，看完这个政策之后还是非常失望的。这个政策的调整力度非常小，但明眼人都能从中看出两点：1、释放了限购放松的信号；2、社保和个税可以互补，意味着政策面预留了操作空间。
我们知道调控政策最怕什么呢？
1、怕趋势是收紧的；2、怕没有特殊情况。也就是不管你什么情况，就是必须连续60个月，有一个月断掉都不行。但只要你对特殊情况有特殊政策，那么这个中间的特殊政策就是一个黑科技的操作空间了。
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广州出这个政策的时候，我们正好在广州做调研。对广州限购政策的感受就一个“严“，是真严。按照政策要求，是完全没有操作空间，是一点念想都不给非户籍的外地人。可以说，广州是四个一线城市中，除了北京，限购最严的城市了。先看上海对非本市户籍人才实行的购房政策：
1、非本市户籍以家庭为单位，在沪无房，且每个家庭限购买一套住房；
2、购房人或购房人的配偶在上海最近63个月内累积缴满60个月社保或者最近63个月内累积缴满60个月个人所得税税单(即工资税单)。
我们会发现：1、上海是有3个月的弹性空间；2、上海以家庭为单位，因此对购房者本人社保或税单没有硬性要求，一方具备即可；因此，你在上海作为非户籍人士想要买房还有办法的，且合理合法，时间短见效快。再看深圳：
1、非深户需5年连续社保或纳税；
2、非深户家庭/个人无房，无房贷记录，首付3成；
3、非深户家庭/个人无房，有房贷记录，首付5成；
虽然深圳也是5年连续社保，也是认房认贷，但深圳落户门槛极低啊，具体可以联系米宅深圳团队，即使没有落户资格、不想落户也不想交社保，也还是有办法解决的。所以，综合对比上海和深圳，可以说目前广州是一线里面除北京限购最严格的城市了。这也是我们在广州调研的第一个意外，没想到广州限购这么严！
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另一个没想到是，
广州购买力的强劲和市场惨淡共存！
我们在广州调研，正值两个项目开盘：
一个是南沙灵山岛金科博翠明珠开盘，这是现场的图片——
这也是灵山岛首个项目开盘，折前单价3-3.48万/平。从现场的照片能看出，现场的人气还是很足的。
另一个开盘的项目是增城新塘的保利335，这是现场开盘的照片——
这是在现场的客户分享的开盘感言——
同一天，两个项目开盘：
一个增城之巅，一个是南沙明珠；一个在限购区，一个非限购区。开盘均价都是3万左右。但是开盘效果却一个天上，一个地下，为什么？
先看灵山岛的金科项目，是只有具备广州购房资格的人才能购买，我们在前面已经详细对比了广州的限购政策，可以说除了北京，没人敢和广州比严，可以说丝毫不给操作空间的。
那么增城的保利项目是不限购的，可以说，全国人民都可以在增城买房子。
可是为什么限购区的金科依然开盘不错，可是不限购的增城却爆冷开盘呢？
这说明两点：
1、广州市场是真的很冷；2、广州本地购买力是真的很强；
先看，广州市场现在有多冷呢？
首先是成交量的下跌。10月份链家有数据显示一二手房整体成交12530套，环比下跌17.3%。其次是成交价下跌，特别是二手房。从今年4月到11月，均价从2.46万/平米，下降到2.15万/平米，下降了3000元/平，降幅超过12%。第三是新房开盘遇冷，下调价格。
上周共有6个项目开盘，整体去化仅3成。其中，新塘板块的碧桂园云顶售价下调6000元/㎡。第四是新房库存挤压。有统计数据显示：截止至10月31日广州全市新建商品房库存约15万套，其中增城去化周期约23.8个月，花都去化周期41.89个月，南沙去化周期26.9个月，番禺21.67个月，从化去化周期居是48.9个月。
第五、土拍遇冷。11月21日花都地块由于无人报价延期出让；南沙明珠湾地块以底价成交。以上就是目前广州楼市的真实景象；与之相对应的是，广州强劲的本地购买力和需求。在中国只有四个一线城市，作为一线里面最低调的广州，因为限购巨严，成为一线里面唯一一个外地炒房客，少到可以忽略不计的一线城市，所以广州是一个主要靠本地购买力就撑起一线房价的城市。
这也就是很外地人第一次来广州看市场，第一直觉就是看不懂这个城市的房价体系，但，只要你再这个城市呆三天，你就能直观的感受到，作为中国第一人口大省，第一人口强省的省会，广州本地人是真有钱，广州楼市的水够深，是广州人自己用钱买出来的，因此不能用常规的房产投资理论去套用这个城市的地段和房价。
但，我们可以在广州市场上找到两点共识：1、广州无洼地！2、不限购的区域没价值。简单说，广州人很清楚，房价贵有贵的价值，便宜有便宜的原因。在今年年初我们第一次对广州调研时，米公子就以珠江新城房价7万+为原点举例：
离珠江新城直线距离32公里的中新知识城，均价2.3万/平；离珠江新城直线距离25公里的亚运城，均价2.6万/平；离珠江新城直线距离42公里的增城朱村，均价2.2万，不限购。
所以，广州的远郊是没有价格优势，且已透支的。那么在这个基础上，为什么只有增城不限购呢？价格没优势，却又不限购，这明显的是想要把购买力挤压到增城。
为什么要挤压到增城呢？1、增城库存压力大；2、增城通了地铁，需要更多的接盘人；所以，在广州无论是坚守越秀、天河、海珠的广州人，还是认可番禺、黄埔的广州人，都有一个共识，那就是不限购的增城价值不大。所以我们在保利335的开盘现场会看到来自郑州、合肥、乌鲁木齐、西安等地的购房者。
他们带着要在一线配置资产的想法，在广州无法获得购房资格的情况下，不限购的、有地铁可直接通勤广州的增城区给了他们希望，所以增城来了很多外地的投机客。但这个群体毕竟是小众的群体，没有本地的主流购买力量的认可，开盘是很难开出很火的效果的。
这是增城保利335开盘遇冷的原因，外地人购买力不足，本地人不愿意来接盘。但，我们也必须要看到一点，广州本地购买力的强劲，与广州本地人不认可不限购的增城相对的是，广州人对南沙是认可的。首先，广州人认可南沙的定位，这个定位让广州在粤港澳大湾区中更有存在感，更有价值。
其次，广州人还是很务实的，从珠江新城到天河公园再到金融城，广州人明白房产的价值是产住珠联璧合的结果。因此，在我们今年3月份在广州调研的时候，我们就提到广州存在一条潜在的房产价值线：珠江新城（总部中心）——琶洲（电商总部）——广州金融城（金融资本）——鱼珠副CBD（外溢延伸）——广州科学城（科创研发）。
那么对于南沙，广州人看到的是大概念、大产业，亦是广州未来最大的风口，这就是南沙金地博翠明珠开盘效果还可以的原因。本地人有购买力，并认可。但是本地人认可，是不是就代表有投资价值呢？并不是的。那么，关于广州市场的一线调研内容，可关注我们后续的调研文章，毕竟我们也需要时间梳理和研究。如果你已经等不及了，也可以订阅《大白的楼市一线声音》，下一期就会给大家分享关于广州的调研内容，文末点击阅读原文或图片二维码均可！
最后，我们来总结一下——一方面是市场真的很冷，另一方面是本地购买力又非常强劲。所以广州调控政策的变动就变得很难。既要让市场活跃起来，开发商也能积极的参与拍地，又不能像深圳双十一新政一样，因为政策的调整导致市场急涨，与“房住不炒”，“稳预期”背道而驰，所以才有了广州这个限购政策的“假意”松动。但无论怎样，原本铁桶一般的广州限购政策，终究是撒开了一个口子，对于一直仰慕广州的外地人，可以把心从增城收一收了。
